Может ли ипотечная квартира окупиться за счёт аренды?

Может ли ипотечная квартира окупиться за счёт аренды?   недвижимость Личные финансы ипотека

Реально ли сдавать ипотечную квартиру так, чтобы арендной платы полностью хватало на ежемесячный платёж по кредиту?

Конечно, всё зависит от нюансов — сколько стоит квартира, готовое или строящееся жильё, с отделкой или без, размер первоначального взноса и процентной ставки, срок кредита и так далее. Но попробуем, что называется, замерить «среднюю температуру по больнице».

Исходные данные:


  • средняя стоимость квартиры на первичном рынке Подмосковья составляет 4,2 миллиона ₽ (данные «Инком-Недвижимости» за апрель);
  • средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в ближнем Подмосковье составила в мае 16,7 тысячи ₽ в месяц (исследование «Мир Квартир»);
  • средняя ставка по ипотеке — 9,57% (данные ЦБ за апрель);
  • средний срок ипотеки — 16 лет (статистика ВТБ);
  • средний первоначальный взнос составляет 30–34% (такие данные приводил весной заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин).

Давайте считать вместе. Наш условный первоначальный взнос составит 1 428 000 ₽ (34% от 4,2 миллиона). Остальные 2 772 000 ₽ занимаются у банка под 9,57% на 16 лет. При таких цифрах ежемесячный платёж составит 28 255 ₽. Как видим, аренда (16,7 тысячи) не сможет полностью покрывать такой платёж. Так что в среднем по рынку только за счёт сдачи квартиры в аренду не получится погашать ипотеку.

А вот если, например, человек накопит на первоначальный взнос 60% (2,5 миллиона) и возьмёт кредит на 20 лет, то его платёж составит 15 737 ₽ в месяц. В этом случае он сможет даже по чуть-чуть досрочно погашать кредит.

Или, например, если купить квартиру за 3 миллиона, вложив в качестве первоначального взноса 40% (1,2 миллиона ₽), то при сроке кредитования в 20 лет заёмщику практически будет хватать арендной платы для ежемесячных платежей в размере 16,9 тысячи ₽.

Возможность окупить квартиру за счёт ипотеки зависит от статуса жилья.

Сейчас на рынке есть апартаменты и квартиры. Апартаменты стоят в среднем на 20% дешевле, а расположение у них обычно лучше, чем у жилых домов (из-за особенностей требований к строительству).

В апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию, только временную.

Если квартира будет сдаваться, этот момент непринципиален, а удачное местоположение только в плюс.

Получается, что сдавать в аренду апартаменты выгоднее.

Так что начинаем считать.

Апартаменты площадью 32 кв. м в пределах ТТК в Москве можно купить за 6,2 миллиона ₽.

Вариант 1

Минимальный средний первоначальный взнос для покупки таких апартаментов — 20%, то есть 1,24 миллиона ₽.

Средняя ставка по ипотеке на апартаменты — 11% (чуть выше, чем на квартиры). Ипотеку берём на 16 лет (это оптимальный срок).

При таких условиях ежемесячный платёж составит 55 тысяч ₽ + около 5 тысяч ₽ будет уходить на коммуналку. То есть всего 60 тысяч ₽ в месяц.

Сдать однушку за 60 тысяч в месяц будет очень сложно. Плюс нужно учесть ещё деньги на ремонт, в случае однушки в новостройке получится около 1 миллиона ₽.

Вариант 2

Если первоначальный взнос будет 60% (3,72 миллиона ₽), сумма кредита составит 2,48 миллиона ₽. Остальные параметры — без изменений. Ежемесячный платёж составит 27,5 тысячи ₽. С учётом коммуналки сумма расходов составит 32,5 тысячи ₽.

Однушку вполне реально сдать за 35–40 тысяч ₽ в месяц. То есть ипотека окупится при таком раскладе.

Вариант 3

Можно рассмотреть вариант посуточной аренды. Однушку в пределах ТТК рядом с метро можно сдать за 2,5 тысячи ₽ в день. Предположим, загрузка будет 15 дней в месяц. Доход в этом случае составит 37,5 тысячи ₽.

Попробуем посчитать на простом примере. Если взять ипотеку в размере 5 миллионов ₽ при ставке 9,6–10% сроком на 20 лет, сумма ежемесячного платежа составит около 48 тысяч ₽. Минимальный первоначальный взнос в данной ситуации будет составлять 40% от стоимости квартиры, то есть сама недвижимость будет стоить около 7 миллионов ₽. Это цена хорошей просторной двушки или малогабаритной трёшки, в среднем аренда таких лотов варьируется от 42 до 45 тыс. ₽, что как раз покроет сумму кредита.

Однако если вы приобретаете однушку за 5 миллионов ₽ при первоначальном взносе в 1 миллион ₽, то сумма ежемесячного платежа останется практически на прежнем уровне — около 48 тысяч ₽, а вот стоимость аренды снизится до 30 тысяч ₽. Следовательно, в данной ситуации при покупке недвижимости лучше руководствоваться не своими интересами, а более выгодной арендной ставкой.

© Источник

Может ли ипотечная квартира окупиться за счёт аренды?   недвижимость Личные финансы ипотека

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *